房地產ISO9000認證的重點
房地產iso9000認證圍繞房地產開發企業經營活動所進行的計劃、指揮、協調、監督和檢查來進行。因此
，房地產iso9000認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。當然，這種經營和
服務質量的管理都會間接地作用到實物產品的質量中去，最終體現和反映給顧客。
房地產開發企業的內部行為和活動過程
房地產開發企業提供給顧客的是房產品，其質量是決定企業命運的靈魂，也是企業管理和貫標認證的最終目標
。從表面看，房地產開發企業派出的專門人員或委托工程監理公司到施工現場進行質量監督，對施工組織設計
和施工工藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環五大因素進行的監督管
理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對最終產品進行的多道驗收（竣工驗收、
交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發企業參與了實物產品的生產，并對自己經營的房產品實體質量進
行了直接調控。其實，即使房地產開發企業在施工現場查出了質量批漏，改進了施工工藝，提高了房產品實物
質量，也不意味著這種現場監督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產品實物質量的形成過程也不會成為房
地產開發企業的內部過程或與分承包方的共同生產過程。
不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和預防措施要素，都是針對企業的內部過程和活動。房地產開發企業與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的
形式實現：通過采購合同完成與承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧
客之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發企業內
部過程之外完成的，不是房地產開發企業貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。
企業監督管理行為屬于采購的范疇
房地產開發企業與分承包方簽訂的工程承包合同規定，分承包方有要求發包方進行隱蔽工程質量驗收檢查的權
利，也賦予了發包方有隨時檢查分承包方作業質量和進度的權利。同時，合同也規定了分承包有完成施工作業
、交付房產品的義務，發包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執行過程對房地產開發企業來講是
一種采購過程。
ISO9000族標準規定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發企業對施工現場的監督檢查就屬于這種采
購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對復雜、特殊和重要。房地
產開發企業對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采購產品質量的確認和驗證行為，與
一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。
因此，房地產開發企業貫標認證時，應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要
素。
根據監理合同完成
對監理方所提供服務的采購
當房地產開發企業的工程技術人員力量比較薄弱，或者法律規定實行強制監理的項目，必須委托監理方完成部
分采購或采購驗證工作。在這種情況下，監理方與房地產開發企業簽訂監理委托合同，規定由房地產開發企業
支付酬金，由監理方代表房地產開發企業完成施工監理任務。
監理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監理委托合同采
購的是一種由監理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發企業的采購及采購驗證工作轉
化為企業的外部過程。同樣，施工合同中規定的應由房地產開發企業承擔的對房產品的采購驗證責任，絕大部
分也可以通過委托合同由監理方承擔。所以，房地產開發企業在貫標認證中應該謹慎而正確地處理好對監理方
所提供服務的采購控制。
提高開發經營的服務質量
房地產開發企業是經營企業而非生產企業，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營服務的根本性
質。就像施工承包和監理委托一樣，房地產開發企業主要通過一系列合同間接完成工作過程，如地質勘測委托
、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物業管理委托等。隨著房地產市場
的發展和分工的日益專業化，許多過程都將越來越多地通過委托專業機構來完成。因此，房地產開發企業的貫
標認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業履行合同過程的質量的控制，達到間接控制實物產品質量的
最終目的，更好地為顧客服務。


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